W centrum propozycji Konfederacji nie stoi jeden drobny przepis, lecz cały pakiet zmian: od gruntów, przez warunki techniczne, po procedury i podatki. W praktyce chodzi o to, jak dokładnie Konfederacja chce uprościć polskie prawo budowlane i czy rzeczywiście przełożyłoby się to na szybszą budowę, niższe koszty i mniej biurokracji po stronie inwestora. Ten temat jest ważny, bo w budownictwie często nie projekt sam w sobie winduje cenę, ale łańcuch wymogów, pozwoleń i dodatkowych standardów.
Najważniejsze elementy tej reformy
- Konfederacja stawia na deregulację po stronie podaży, a nie na dopłaty po stronie popytu.
- Najmocniej chce poluzować warunki techniczne, zasady wykorzystania gruntów i część procedur administracyjnych.
- W jej własnych wyliczeniach cały pakiet mógłby obniżyć koszty budowy nawet o 30%.
- Największe oszczędności mają pochodzić z tańszego gruntu, prostszych formalności i mniejszych wymogów energetycznych.
- W tle jest spór o to, ile państwa i UE ma być w projekcie domu, a ile decyzji ma zostać przy inwestorze.
Plan Konfederacji nie jest kosmetyką, tylko próbą przebudowy całego procesu
Patrząc na ten program na chłodno, widzę przede wszystkim jedną rzecz: to nie jest pomysł na „małe usprawnienie”, tylko na przesunięcie ciężaru z państwa na inwestora. Konfederacja wychodzi z założenia, że mieszkania i domy są za drogie nie dlatego, że brakuje samych chętnych do budowy, ale dlatego, że koszty są sztucznie podbijane przez przepisy, standardy i administrację. To dlatego w ich materiałach obok prawa budowlanego pojawiają się też grunty, energetyka, podatki i decyzje środowiskowe.
| Obszar | Co chce zmienić Konfederacja | Jaki efekt deklaruje | Główne ryzyko |
|---|---|---|---|
| Grunty | Więcej ziemi pod zabudowę w miastach, mniej blokad przy przekształcaniu działek | Niższy koszt gruntu i większa podaż mieszkań | Większa presja na ład przestrzenny, jeśli gminy nie nadążą z planami |
| Warunki techniczne | Poluzowanie norm energetycznych i większa swoboda projektu | Niższy koszt budowy na starcie | Słabsza efektywność energetyczna i wyższe koszty użytkowania |
| Procedury | Mniej decyzji środowiskowych, mniej sporów, mniej biurokracji | Krótszy czas inwestycji | Mniej kontroli nad inwestycjami w wrażliwych lokalizacjach |
| Podatki | Niższy VAT i likwidacja PCC przy sprzedaży mieszkań | Tańszy zakup lokalu | Ubytek dochodów publicznych bez gwarancji pełnego przeniesienia oszczędności na ceny |
To ważne, bo w tej propozycji nie chodzi wyłącznie o szybsze wydanie papieru z urzędu. Chodzi o to, by sam projekt był tańszy jeszcze zanim trafi do architekta, a potem do urzędu. I właśnie dlatego najwięcej emocji budzi część techniczna, bo tam spór o wolność inwestora zderza się z pytaniem o bezpieczeństwo i długoterminowe koszty użytkowania.
Najmocniej partia chce poluzować warunki techniczne
W praktyce Konfederacja chce cofnąć część rygorów, które dziś wymuszają droższe rozwiązania energetyczne. W jej materiałach pojawia się postulat powrotu do poziomów wskaźnika Ep i współczynników przenikania ciepła Uc z 2014 roku albo do wartości mniej restrykcyjnych niż obecnie. Dla czytelnika, który nie siedzi w branży: Ep opisuje roczne zapotrzebowanie budynku na energię pierwotną, a Uc mówi, ile ciepła ucieka przez ściany, dach, okna czy drzwi. Im ostrzejsze normy, tym zwykle droższa budowa.
Partia idzie tu dość daleko. Chce większej swobody w wyborze źródła ciepła, w tym dopuszczenia kotłów na paliwa kopalne, rezygnacji z obowiązkowej rekuperacji, czyli wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła, oraz łagodniejszych wymagań dla izolacji i stolarki okiennej. W swoim materiale wylicza przykładowe oszczędności: około 35 tys. zł na rekuperacji, 10-50 tys. zł na swobodzie wyboru źródła energii, około 10 tys. zł na oknach, 20 tys. zł na izolacji ścian i około 1000 zł na ociepleniu ścian wewnętrznych przy ogrzewanej klatce schodowej.
To brzmi atrakcyjnie dla kogoś, kto patrzy na budżet inwestycji i ratę kredytu, ale ma też drugą stronę. Niższy koszt wejścia zwykle oznacza słabszy wynik energetyczny budynku, a więc większe rachunki w eksploatacji. Konfederacja odpowiada na to wprost: według niej to inwestor powinien decydować, czy woli wyższy koszt budowy, czy wyższy koszt późniejszego utrzymania. Tyle że w realnym życiu ta decyzja nie zawsze jest czysta, bo wielu kupujących wybiera lokal nie według teorii zwrotu, tylko według bieżącej zdolności kredytowej. I to prowadzi do drugiego frontu reformy: gruntów oraz procedur.
Drugi front to grunty i blokady administracyjne
Tu Konfederacja jest równie stanowcza, a może nawet bardziej konkretna. W jej założeniach największy problem cen mieszkań w miastach to nie tylko projekt, lecz także brak tanich i dostępnych działek. Stąd pomysł, by uwolnić obrót gruntami rolnymi położonymi w granicach miast, zlikwidować opłaty za wyłączenie ich z produkcji rolnej oraz uprościć ich przekształcanie pod zabudowę mieszkaniową. W materiale partii pojawia się nawet wskazanie konkretnej opłaty, którą chce znieść: do 874 350 zł za hektar.
To nie jest detal. Jeżeli grunt jest drogi lub formalnie „uwięziony”, to cała inwestycja startuje z wyższego poziomu. Konfederacja chce też ograniczyć możliwość blokowania inwestycji przez organizacje ekologiczne, uprościć wskaźnik intensywności zabudowy tak, by nie liczył kondygnacji podziemnych, balkonów, tarasów i loggii, oraz zlikwidować wymóg decyzji środowiskowej dla inwestycji mieszkaniowych realizowanych na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo proponuje urealnienie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Tu warto zatrzymać się przy obecnym stanie systemu. Jak przypomina GUNB, co do zasady budowa wymaga pozwolenia, a zgłoszenie jest wyjątkiem, nie regułą. Konfederacja chce przesunąć środek ciężkości jeszcze dalej w stronę uproszczenia, bo jej celem nie jest tylko szybsza ścieżka dla kilku typów obiektów, lecz odciążenie całego procesu inwestycyjnego. W ich diagnozie procedura, która nominalnie powinna trwać 2-3 lata, potrafi rozciągać się nawet do 5 lat, a uzyskanie warunków zabudowy czy decyzji środowiskowej to często kolejne miesiące, a nawet lata.
W tym miejscu zwykle pojawia się najważniejsze pytanie: czy to naprawdę obniży cenę mieszkania, czy tylko przesunie problem z jednego miejsca na drugie? Odpowiedź nie jest zero-jedynkowa, więc trzeba ją rozbić na skutki dla rynku i dla zwykłego kupującego.
Co z tego wynika dla ceny mieszkania i tempa budowy
Najkrótsza odpowiedź brzmi: jeśli te zmiany zadziałałyby tak, jak zakłada Konfederacja, mieszkanie powinno być tańsze w budowie, a proces inwestycyjny szybszy. Partia wprost twierdzi, że całość reformy może obniżyć koszty budowy o co najmniej 30%. To bardzo ambitne założenie i nie warto go czytać jak gwarancji, tylko jak polityczny benchmark. W praktyce część oszczędności mogłaby zostać zjedzona przez ceny gruntów, marże, koszty finansowania i lokalne ograniczenia planistyczne.
Największą korzyść z takiego modelu odczułby inwestor, który dziś musi z góry zamrażać kapitał w dokumentacji, uzgodnieniach i wymaganiach technicznych. Deweloper zyskałby krótszy cykl inwestycyjny, a kupujący mógłby liczyć na większą podaż lokali. Tyle że rynek nieruchomości nie działa jak arkusz kalkulacyjny. Jeżeli w danej lokalizacji nadal brakuje planów miejscowych, dróg, szkół i sieci wodno-kanalizacyjnych, to sam luz w przepisach budowlanych nie wystarczy, by nagle pojawiły się dobre i tanie mieszkania.
- Zyskuje inwestor indywidualny, bo łatwiej wejść w budowę bez pakietu kosztownych dodatków technicznych.
- Zyskuje deweloper, bo skraca się ścieżka formalna i maleje ryzyko przeciągania procesu.
- Zyskuje kupujący, jeśli niższy koszt budowy przełoży się na większą podaż i niższą cenę za metr.
- Może stracić ład przestrzenny, jeśli zniknie zbyt dużo bezpieczników planistycznych.
- Może stracić energetyka domów, jeśli oszczędności na starcie skończą się wyższymi rachunkami później.
Jest jeszcze jedna rzecz, której nie można pominąć: przy zbyt mocnym poluzowaniu reguł rynek może pójść w stronę rozlewania się zabudowy na obrzeża miast. To pozornie obniża cenę gruntu, ale realnie podnosi koszt dojazdów, infrastruktury i utrzymania całych osiedli. Dlatego ta reforma, nawet jeśli byłaby skuteczna kosztowo, wymagałaby bardzo twardego pilnowania planowania przestrzennego. I właśnie na tym tle najlepiej widać różnicę między propozycją Konfederacji a tym, co już dziś robi rząd.
Jak ten kierunek wypada na tle obecnych zmian w 2026
Dziś nie zaczynamy od zera. W rządowym projekcie z czerwca 2025 r. zapisano szersze stosowanie zgłoszenia zamiast pozwolenia dla wybranych inwestycji, w tym dla części budynków użyteczności publicznej, zbiorników, tarasów, kontenerów czy wybranych instalacji OZE, a także mechanizm tzw. żółtej kartki, czyli ostrzeżenia zamiast od razu wszczynania postępowania administracyjnego. To jest deregulacja, ale umiarkowana i punktowa.
Konfederacja chce pójść dalej. Jej podejście nie ogranicza się do szybszej ścieżki urzędowej. Partia chce też zmienić samą filozofię budowania: mniej sztywnych norm energetycznych, mniej obowiązkowych standardów technicznych, mniej wpływu organizacji blokujących inwestycje i więcej swobody w wykorzystaniu gruntów. To różnica zasadnicza. Rząd skraca procedurę, a Konfederacja chce jeszcze przestawić dźwignie, które generują koszt na samym początku inwestycji.
W praktyce oznacza to, że obecna debata nie dotyczy już pytania „czy uprościć”, tylko „jak daleko uprościć”. I to właśnie jest sedno sporu: czy celem ma być bardziej elastyczne prawo, czy raczej możliwie daleko idąca deregulacja, nawet kosztem części standardów, które dziś chronią jakość i przewidywalność procesu budowlanego.
Najważniejszy test tej reformy leży poza samym pozwoleniem na budowę
Gdybym miał wskazać jedną rzecz, która zdecyduje o sensowności całego pomysłu, powiedziałbym: plan miejscowy i infrastruktura. Bez nich nawet najlepsza deregulacja będzie działać tylko połowicznie. Można skrócić formalności, obniżyć wymagania techniczne i taniej uwolnić grunt, ale jeśli gmina nie ma planu, drogi, sieci i sensownej polityki przestrzennej, to mieszkania nie staną się automatycznie tańsze ani lepsze.
Dlatego propozycję Konfederacji czytam jako program mocno podażowy, agresywnie antybiurokratyczny i wyraźnie sceptyczny wobec klimatycznych wymogów w budownictwie. Ma on swój logiczny rdzeń: niższe koszty wejścia, mniej formalności, szybszy proces. Ma jednak też cenę, którą widać dopiero później: większe ryzyko chaotycznej zabudowy, słabszej efektywności energetycznej i trudniejszego zarządzania przestrzenią przez samorządy. Jeśli taki kierunek miałby zadziałać, potrzebuje nie tylko odważnych haseł, ale też bardzo precyzyjnych bezpieczników. Bez nich łatwo obniżyć koszt budowy na papierze, a znacznie trudniej obronić jakość życia po oddaniu budynku do użytku.
