„Myśląc Polska ” eksperci o spółdzielczości mieszkaniowej (panel z udziałem Agnieszki Wojciechowskiej van Heukelom )
W dniach 3-5 lipca 2015 roku w Katowicach podczas Konwencji Programowej Prawa i Sprawiedliwości oraz Zjednoczonej Prawicy ” Myśląc Polska „zaprezentowano zaplecze ekspertów, z których dorobku, wiedzy i doświadczeń korzystają ugrupowania prawicowe
Jako ekspert w sprawach spółdzielczości mieszkaniowej do udziału w panelu zaproszona została min. Prezes Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich Agnieszka Wojciechowska van Heukelom – od lat społecznie walcząca o prawa spółdzielców.
Oprócz Agnieszki Wojciechowskiej van Heukelom w panelu ekspertów udział wzięli :
dr Tadeusz Wójcik – współautor ustaw o powszechnym uwłaszczeniu , reprywatyzacji , o przekształceniu
spółdzielczego prawa do mieszkania we własność
Gabriela Masłowska - posłanka na Sejm
Paweł Backiel - ekonomista
Łukasz Zbonikowski -poseł na Sejm
Jacek Żalek – poseł na Sejm
Treść wystąpienia przygotowanego przez Agnieszkę Wojciechowską van Heukelom :
” Uzdrowienie spółdzielczości mieszkaniowej kołem zamachowym gospodarki „
Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce z jej wszystkimi patologiami to dowód na niedokończoną transformację lat 80 tych i efekt wieloletnich zaniedbań których konsekwencje ponoszą miliony Polaków. Byt wielu polskich rodzin jest zagrożony z powodu nie rozwiązania problemu „państwa w państwie” jakim stały się spółdzielnie mieszkaniowe. Nie można mówić o państwie prawa w sytuacji, w której miliony obywateli są ofiarami niedoskonałego ustawodawstwa, wieloletnich zaniedbań ze strony instytucji państwa, gdy pozwala się nagminnie na łamanie prawa i krzywdzenie ogromnej ilości polskich rodzin.
Potrzeba mieszkaniowa to jedna z najważniejszych potrzeb. Własne mieszkanie stanowi podstawowy, często jedyny majątek wielu polskich rodzin. Ogromna część z nich (kilkanaście milionów) żyje w spółdzielniach mieszkaniowych.
Umożliwienie tak dużej grupie wyborców prawidłowego funkcjonowania w ramach spółdzielczości mieszkaniowej wpłynie pozytywnie na wzajemne stosunki społeczne i poprawi sytuacje wielu obywateli.
Na dzień dzisiejszy skala nieprawidłowości i patologii w spółdzielniach mieszkaniowych poraża.
Niewątpliwą przyczyną takiego staniu rzecz jest fakt, że spółdzielnie mieszkaniowe po transformacji lat 80-tych stały się istną przechowalnią dla ludzi dawnego, komunistycznego systemu, dla jego aparatczyków. Oni zaś zabiegają o to aby ten stan rzeczy utrzymać.
Przez cale lata tworzono system, w którym lobbyści tego środowiska każdorazowo hamują takie zmiany prawa, które umożliwiłyby prawidłowe funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych i oddały spółdzielnie spółdzielcom To wskutek właśnie takich zorganizowanych działań lobbystów, zarządów spółdzielni mieszkaniowych kolejne korzystne dla spółdzielców zmiany są torpedowane, zaś te, które z trudem udaje się przeprowadzić pozostają tylko martwym przepisem, którego nikt nie egzekwuje.
Dobrze to widać na przykładzie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzonej w lipcu 2007 roku, do której to nowelizacji w ogromny stopniu przyczyniło się środowisko Prawa i Sprawiedliwości.
Tylko w samej Łodzi, gdzie znajduje się ponad 50 spółdzielni mieszkaniowych, po 8 latach od wprowadzenia zapisu o obowiązku organizowania Walnych Zgromadzenie Członków aż 10 procent łódzkich spółdzielni mieszkaniowych nadal funkcjonuje w oparciu o stare przepisy, nie organizując tych zebrań, mimo iż ustawa zakładała wprowadzenie zmian do końca 2008 roku.
Do Ministerstwa Infrastruktury wpływa rocznie około 500 skarg na spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce. Zarzuty najczęściej dotyczą lustracji, rozliczeń finansowych oraz różnego typu nagminnych naruszeń prawa.
Ogromna ilość wniosków o wszczęcie postępowania wpływa też do Prokuratury.
Ilość poważnych afer w spółdzielniach mieszkaniowych dopełnia obrazu rozpaczy.
W samej tylko Warszawie media nagłośniły afery związane z 8 rożnymi spółdzielniami mieszkaniowymi, w Poznaniu było ich już 3, w moim rodzinnym mieście Łodzi w ciągu zaledwie 3 ostatnich lat 2 spółdzielnie zostały doprowadzone do upadłości likwidacyjnej. W obu przypadkach konsekwencje bankructwa spółdzielni ponoszą nie wadliwie zarządzający nimi, którzy do tej katastrofy doprowadzili, ale niewinni, zrzeszeni w spółdzielniach mieszkaniowych ludzie.
Pokonanie patologicznego systemu jaki wytworzył się w spółdzielniach mieszkaniowych, ze względu na skalę zjawiska leży bezwzględnie w interesie społecznym i powinno być warunkiem sine qua non w państwie prawa
- Nie załatwione problemy prawidłowej reprezentacji interesów “szeregowych” członków spółdzielni mieszkaniowych skutkują bowiem negatywnie w kilku obszarach.
1. Są przeszkodą w budowaniu tzw. kapitału społecznego. Brak możliwości realnej kontroli nad wydatkowaniem własnych (wpłacanych do SM) pieniędzy podważa zaufanie w skuteczność działania społecznego.
2. Walka z patologiami w spółdzielniach odbywa się głównie na drodze zawiadamiania organów ścigania lub kierowania konkretnych spraw do sądów rejestrowych i powszechnych (ewidentnie obciążając pracą i tak niewydolny wymiar sprawiedliwości).
3. Brak skutecznej kontroli nad finansami spółdzielni doprowadza do tworzenia “nomenklaturowych” majątków wybranych i zawyżania kosztów utrzymania milionów polskich rodzin.
Tymczasem prawidłowa kontrola nad wydatkami spółdzielni może w wielu wypadkach w sposób znaczący zmniejszyć bieżące obciążenia finansowe milionów Polaków.
Niejednokrotnie słyszymy, że koszty deklarowane przez spółdzielnie mieszkaniowe są zawyżane. Jeżeli te pieniądze co miesiąc pozostałyby w portfelach Polaków, zostałyby wydane na lepsze jedzenie, leki, na lepszą przyszłość dzieci lub wnuków. Mogłyby być swoistym kołem zamachowym gospodarki – nie z powodu kwot, które w wypadku jednostki może nie będą ogromne, ale właśnie z powodu tej wielomilionowej skali.
Przeprowadzenie zmian ustawowych i systemowych, które umożliwią sprawowanie realnej kontroli nad funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych w Polsce jest niezbędne i może przynieść praktyczne i pozytywne skutki dla całego kraju.
Prawidłowe uwłaszczenie blokowanych do tej pory milionów Polaków pozwoliłoby na wykreowanie prawdziwej klasy średniej w Polsce. Mieszkanie jest bowiem podstawowym, ale często i jedynym majątkiem jaki posiadają ludzie.
Tymczasem tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to własność pozorowana, prawdziwe kuriozum nie spotykane w cywilizowanych krajach. To ewidentny relikt komunistycznego reżimu, który powinien był dawno zniknąć. Jednak wskutek zorganizowanych działań lobby zarządów spółdzielni mieszkaniowych tak się nie stało. Blokując prawidłowe uwłaszczenie milionów Polaków prezesi spółdzielni mieszkaniowych umożliwili sobie zarządzanie poza wszelką kontrolą majątkami wielu ludzi. Majątki te wykorzystują do własnych celów, partykularnych interesów albo np. wspomagania zorganizowanej przestępczości gospodarczej czy też nielegalnego finansowania partii politycznych.
To nie przypadek, że właśnie z partii powstałych na gruncie dawnego komunistycznego reżimu najczęściej można usłyszeć głosy sprzeciwu wobec jakichkolwiek korzystnych dla spółdzielców zmian.
Nieprawidłowe, niepełne uwłaszczenia powodują też coraz bardziej powszechne spekulacje gruntami pozyskiwanymi z 98% bonifikatą pod pretekstem uwłaszczania na nich spółdzielców, które to grunty po ponownych podziałach działek, zmianie numeracji wprowadzane są do obiegu na wolny rynek. Przykładem może być łódzka SM Śródmieście, której większość gruntów została w ten właśnie sposób ze spółdzielni wyprowadzona. I której mieszkańcy utracili prawo do prawidłowego wykupu swoich mieszkań.
Skala tego zjawiska była po prostu ogromna, w efekcie doprowadziła do upadłości likwidacyjnej tej spółdzielni. Dwóm prezesom postawiono w listopadzie 2013 roku zarzuty. Jednak niedoskonałe prawo i przedłużające się śledztwo powoduje, iż faktycznie mogą oni niebawem uniknąć odpowiedzialności. Tymczasem tysiące skrzywdzonych przez nich, niewinnych ludzi, spółdzielców zrzeszonych w tej spółdzielni, poniesie finansowe konsekwencje tego faktu.
Ciekawostką jest to, że wspierający się nawzajem i lobujący na własną rzecz prezesi spółdzielni mieszkaniowych, którym chory system pozwala często być sędziami we własnej sprawie, uhonorowali nieuczciwego prezesa SM Śródmieście z Łodzi laurem ”symbol spółdzielczość”. Kilka tygodni później on i jego zastępca zostali zatrzymani przez łódzką prokuraturę. Za defraudację majątku spółdzielni, oszustwa i wyłudzenia grozi im do 10 lat więzienia. Faktyczni pozostaną symbolem patologii polskiej spółdzielczości mieszkaniowej.
Na podkreślenie zasługuje jeszcze jedna sprawa. W trosce o powstrzymanie gigantycznego trwonienia polskiego majątku, wobec narastającej przestępczości zorganizowanej nie wolno zapomnieć, że to właśnie za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych w Polsce zorganizowane grupy przestępcze legalizują pieniądze. O poważnym zainteresowaniu mafii inwestycją w nieruchomości spółdzielcze w 2006 roku wspominał Krzysztof Kąkolewski w reportażu-rzece „Generałowie giną w czasie pokoju”. Przytoczył tam przykład rozmowy dwóch gangsterów „Masy” i „Słowika” przeprowadzonej w domu Jerzego Urbana. Gangsterzy dokładnie opowiadali jak mafia przejęła majątek małej spółdzielni mieszkaniowej znajdującej się w pobliżu ronda Waszyngtona. Jedna czwarta ronda i tereny przyległe do niego znalazły się już wtedy w rękach dysponentów Stadionu Dziesięciolecia, tajemniczej potęgi powiązanej ze Wschodem.
Warto pamiętać, że patologiczny system spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce naraża też na ogromne straty lokalne samorządy. Za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych ogromne bonifikaty należne spółdzielcom na uwłaszczenie, są konsumowane przez nieuczciwie zarządzających spółdzielniami. Beneficjentami tych bonifikat staja się często zaprzyjaźnieni z prezesami deweloperzy, którzy dzięki temu za grosze pozyskują grunty w atrakcyjnych punktach w tym w centrach wielu miast.
Nabyty przez spółdzielnie z 98 % bonifikatą grunt (przykładowo za 20 tysięcy), na którym mieli uwłaszczyć się spółdzielcy, zostaje sprzedany deweloperowi za 1-2 miliona złotych. Tymczasem prawdziwa wartość tej działki wynosi kilkanaście milionów. Nie wolno bowiem zapominać, że bonifikaty nie są w tym wypadku naliczane od realnej wartości gruntu. Odejmuje się bowiem od niej najpierw wieloletnie opłaty jakie spółdzielnia wnosiła z tytułu użytkowania danej działki, dopiero potem zaś odlicza się od tej sumy 98 procent.
Działka przechodzi na spółdzielnie ale prawo do bonifikaty przysługuje tylko tym, którzy mają tytuł aby się na danej działce uwłaszczyć , dotychczasowym użytkownikom danego gruntu czyli spółdzielcom.
Prawo nie przewiduje tej bonifikaty dla deweloperów, którzy o takie atrakcyjne tereny mogą występować do miasta w drodze przetargu. Można oczywiście założyć, że deweloper może być zainteresowany terenem wolnym, którym akurat dysponuje spółdzielnia – ale wtedy samorząd ma możliwość zamiany danych działek ze spółdzielnią, co powinno umożliwić deweloperowi przystąpienie do przetargu na działkę po normalnej korzystnej dla miasta cenie. Omijanie za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych procedury przetargowej przez deweloperów pozbawia samorządy wielomilionowych wpływów do budżetu.
Beneficjentami tak pojętego procederu są prywatne osoby – deweloper, prezes spółdzielni, któremu deweloper taką przysługę zawdzięcza.
Traci na tym miasto i spółdzielcy – brutalnie ograbieni z należnych im działek i pozbawieni podstawowych praw.
Co gorsze w wypadku wykrycia tego procederu zapłacą znowu niewinne polskie rodziny, bo jeśli miasto zażąda zwrotu nienależnych w tym wypadku, wielomilionowych bonifikat będzie je musiała oddać spółdzielnia. Odbędzie się to kosztem majątku mieszkańców, którzy są w niej zrzeszeni. Bo przecież majątek spółdzielni stanowi majątek jej członków.
Poważne zmiany w spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce są niezbędne.
Ustawodawstwo spółdzielcze musi uwzględnić odmienności różnych typów spółdzielczości bo różne są potrzeby samych spółdzielni. Zarządy banków spółdzielczych nie mogą być ograniczane w obrocie nieruchomościami, natomiast pozostawienie obrotu nieruchomościami w rękach zarządzających spółdzielniami mieszkaniowymi jak pokazuje praktyka jest zgubne.
Odczuli to mieszkańcy łódzkiej SM Śródmieście, którzy utracili większość należnych im gruntów wskutek spekulacji nimi bądź oddania na poczet gigantycznych długów zaciągniętych w para-bankach przez zarządzających spółdzielnią. Ci ostatni podejmowali się gigantycznych i nieuzasadnionych inwestycji, często prywatnych, finansowali je z majątku wszystkich członków.
Wyraźne rozróżnienie spółdzielni mieszkaniowych jako spółdzielni “eksploatacyjnych” i ich odrębna i uporządkowana regulacja ustawowa powinna być priorytetem. Można nawet rozważyć zakaz łączenia działalności eksploatacyjnej z działalnością inwestycyjną (deweloperską) i stworzyć ramy do tworzenia małych spółdzielni mieszkaniowych o charakterze inwestycyjnym – zakładanych na realizację konkretnych zadań, a po ich realizacji przekształcających się w spółdzielnie “eksploatacyjne”.
Wprowadzenie zasady związania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych z posiadaniem mieszkania/lokalu to kolejna potrzeba. Członkowie “oczekujący” niech tworzą odrębne spółdzielnie celowe powoływane dla wybudowania nowych obiektów.
Uporządkowanie ustawodawstwa w zakresie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jest niezbędne. Potrzebne jest ujednolicenie zapisów regulujących prawa mieszkających w spółdzielniach niezależnie od tego czy podlegają zapisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czy ustawy o własności lokali.
Zlikwidowanie w tych regulacjach określeń nieostrych (pozostawiających nadmierne uprawnienia interpretacyjne organom spółdzielczym) to kolejny warunek dobrych zmian.
Prawo musi przewidywać sankcje jakie grożą w wypadku nie wykonania zapisów ustaw. Na obecnym etapie jedyna sankcja jaką przewidziano to uznanie za wykroczenie i kara grzywny za odmowę udostępnienia dokumentów przewidzianych zapisami ustawy. Jednak i ten przepis w ogóle nie poprawił sytuacji milionów Polaków mieszkających w zasobach spółdzielczych.
W praktyce odmowa udostępniania dokumentów, w tym istotnych dokumentów finansowych w spółdzielniach mieszkaniowych jest na porządku dziennym.
Rozwiązaniem problemu jest wprowadzenie paru istotnych zapisów, o których mówił w ostatnich dniach były minister sprawiedliwości, prezes Polska Razem pan Jarosław Gowin.
„Każda decyzja podjęta z naruszeniem prawa powinna być nieważna automatycznie, a brak decyzji powinien oznaczać domniemanie zgody.” Jeśli tak zostanie skonstruowane prawo, zniknie wiele patologii w spółdzielniach mieszkaniowych a problemy wielu milionów naszych rodaków zostaną po prostu rozwiązane.
Dobre i egzekwowane prawo zwiększy też realnie kontrolę nad finansami spółdzielni ze strony faktycznych właścicieli spółdzielczego majątku czyli członków spółdzielni mieszkaniowych.
Demokratyczne wybory w spółdzielniach mieszkaniowych na obecnym etapie są fikcją. Dlatego niezbędne jest uproszczenie procedur zmian w organach spółdzielczych i zmian w składach zarządzających spółdzielniami.
Przed tym właśnie najbardziej broni się lobby wszechwładnych prezesów spółdzielni mieszkaniowych, którzy przez lata zbudowali swoją potęgę zarządzając poza wszelką kontrolą powierzonym, gigantycznym majątkiem, budując prawdziwe imperia dla siebie, swoich bliskich i znajomych, uznaniowo rozdzielając nie swój majątek, obdarzając wpływami i przywilejami na prawo i lewo.
Nie jest przypadkiem, że większość zarządzających spółdzielniami mieszkaniowymi utrzymuje się przy władzy od 30 lat, tj od momentu transformacji.
Sam fakt, że w radach nadzorczych licznych spółdzielni mieszkaniowych zasiadają ludzie urodzeni w latach 30-tych a nawet 20-tych dowodzi, że sprawowanie kontroli nad poczynaniami zarządów spółdzielni przez rady nadzorcze jest po prostu fikcją.
Likwidowanie barier w sprawowaniu kontroli doraźnej działań spółdzielni (dostęp do dokumentów, rozliczeń, dokumentacji nieruchomości itp) powinno zatem być priorytetem przyszłego ustawodawcy.
Bezwzględnie konieczne jest dla odmiany wprowadzenie ograniczenie w zaciąganiu kredytów i ustanawianie hipotek na budynkach i gruntach po przez wprowadzenie obligatoryjnego zatwierdzania tych działań na poziomie nieruchomości poprzez głosowanie członków mających prawa majątkowe.
Dobrym rozwiązaniem wydaje się utworzenie funkcji Rzecznik Praw ds. Mieszkalnictwa – instytucja wyspecjalizowana, wspomagająca zarówno członków spółdzielni mieszkaniowych, jak i najemców lokali czynszowych w sporach z ekonomicznie silniejszymi zarządami spółdzielni lub właścicielami budynków czynszowych. Rosnące lawinowo problemy milionów polskich rodzin – spółdzielców, mieszkańców kamienic dowodzą konieczności podjęcia skutecznych kroków i i ich koordynacji. Rzecznik ds. mieszkalnictwa w oparciu o bieżący monitoring sytuacji mógłby doprowadzić do zespolenia działań różnych instytucji państwa, wymiaru sprawiedliwości, ustawodawcy w celu ukrócenia powszechnego łamania praw spółdzielców oraz mieszkańców kamienic.
Stoję tu dziś przed Państwem nie tylko jako osoba, która na co dzień walczy o prawa krzywdzonych spółdzielców. Jestem tu też jako była działaczka NZS, która jako studentka w latach 80–tych przyczyniła się do transformacji ustrojowej w Polsce. Za ogromny zaszczyt i honor poczytuję sobie, iż z rąk Ś.P. prezydenta RP prof. Lecha Kaczyńskiego odebrałam Złoty Krzyż Zasługi za działanie na rzecz przemian demokratycznych w Polsce. Ja to wyróżnienie traktuję jak zobowiązanie. Dlatego jako szefowa (Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich) organizacji pozarządowej o charakterze strażniczym aktywnie zabiegam o zmianę sytuacji milionów Polaków uwięzionych w kleszczach patologicznego systemu spółdzielni mieszkaniowych w Polsce.
Systemu, który dowodzi, że pod wieloma względami transformacja w Polsce się nie powiodła.
Nie można mówić o praworządności i demokracji w państwie, w którym przestępca ma więcej praw niż ofiara a nagminne lekceważenie i łamanie prawa jest powszechnie tolerowane (tak jak to się dzieje w spółdzielniach mieszkaniowych).
Mieszkające w zasobach spółdzielni mieszkaniowych miliony Polaków nie mają określonej barwy politycznej, wśród nich są ludzie popierający różne partie bądź nie popierający żadnej.
Jednak smutne doświadczenie ostatnich lat, podczas których, mimo wysiłków konkretnych, pojedynczych parlamentarzystów po raz kolejny nie udało się skutecznie zreformować spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce powoduje, że spółdzielcy z nadzieją spoglądają na tworzące się inicjatyw pozapartyjne, takie jak ruch Pawła Kukiza, który coraz częściej mówi o otwarcie o mafii spółdzielczej w Polsce!
Wyborcy zaczynają coraz bardziej nerwowo spoglądać na ręce politykom. Postulowany w wielu środowiskach zwiększenie demokratyzacji wyborów, urealnienie kontroli obywatelskiej, bezpośrednie rozliczanie posłów musi w końcu doprowadzić do zmian systemu spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce czego szczerze sobie i wszystkim Państwu życzę.
Dziękuje za umożliwienie mi zabrania głosu w tej ważnej sprawie.
Agnieszka Wojciechowska van Heukelom Katowice 4 VI.2015