Początek zmian w spółdzielniach mieszkaniowych

W cieniu powszechnej awantury o reformę sądownictwa Sejm przyjął dawno wyczekiwaną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Pierwotny projekt Ministerstwa Infrastruktury, powszechnie krytykowany przez środowiska spółdzielców został poprawiony w Senacie – głównie dzięki zabiegom niezależnej senator Lidii Staroń, znanej z wieloletniej walki o prawa spółdzielców. Do rządowego projektu nowych przepisów udało jej się wnieść aż 34 poprawki korzystne dla spółdzielców.

Koniec drużyn prezesów

Znowelizowane przepisy likwidują na dobre status tzw członków oczekujących oraz wprowadzają w życie kilka orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

W praktyce oznacza to, że prezesi stracą swoje dotychczasowe zaplecze, czyli ludzi, którzy na przysłowiowy gwizdek przegłosowywali to co zarząd sobie życzył. W niektórych spółdzielniach ich liczba dochodziła nawet do kilkuset. Często to pracownicy spółdzielni mieszkający w innych zasobach byli nagabywani przez prezesów do wstąpienia w szeregi członków oczekujących. Zdarzało się, że czatowali w sąsiednim pomieszczeniu aby w razie czego wkroczyć na zebranie i wesprzeć głosowania na korzyść prezesa.

Wedle nowych zapisów ustawy członkostwo związane jest ściśle z lokalem Żadna osoba, która nie będzie posiadała praw do lokalu nie może być członkiem spółdzielni . Nowe zapisy blokują też kwestię usuwania ze spółdzielni tzw niepokornych działaczy spółdzielczych .

Każdy bowiem kto posiada spółdzielczy lokal automatycznie jest członkiem spółdzielni. Jedynie osoby, które zakupią na rynku wtórnym własność wyodrębnioną znajdującą się w spółdzielczych zasobach muszą złożyć deklaracje członkowską.

Likwidacji uległo też tzw wpisowe, którym prezesi nader chętnie manipulowali ograniczając mieszkańcom dostęp do praw członkowskich W SM Śródmieście w Łodzi walczący z mieszkańcami zarząd ustalił jego wysokość na 600 zł (!)

Uporządkowano też kwestie pełnomocnictw do reprezentacji na zebraniach spółdzielczych – muszą być one udzielone na piśmie i dołączone do protokołu a prowadzący ma obowiązek ich odczytania.

Prawo do lokalu

Zmianie uległa sytuacja małżeństw mieszkających w spółdzielczych zasobach. Jeśli sami nie zadecydowali przed rozwodem czy śmiercią współmałżonka do kogo ma należeć mieszkanie spółdzielnia nie będzie mogła wygasić prawa do lokalu osobie, która w nim pozostanie.

Udało się zablokować w Senacie kuriozalne zapisy proponowane przez Ministerstwo, które mogły na długie lata utrudnić osobom posiadającym lokatorskie prawo do lokalu wyodrębnienie go we własność. Minister Smoliński tłumaczył na posiedzeniu komisji senackiej, że niekorzystne zapisy wynikały z konieczności realizacji rządowego programu MIESZKANIE +. Nie reagował na fakt, iż środowiska spółdzielców walczyły o ich usunięcie. Dzięki żmudnym zabiegom senator Staroń udało się uniknąć kompromitacji. Od tej pory o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na wniosek spółdzielni decydował będzie sąd .W wypadku utraty prawa do lokalu rozliczeniu z lokatorem podlega również wniesiony wkład mieszkaniowy (zwaloryzowany).

Nowe przepisy uniemożliwiają spółdzielni pozbawienie lokatorskiego prawa do lokalu osobom, które zalegają z opłatami o ile spłacą one należności. Osoby, które w taki sposób mieszkania utraciły i dokonały wpłaty zadłużenia mogą wystąpić do sądu z roszczeniem o odzyskanie prawa do nich.

Rozliczenia funduszu remontowego

W wypadku wydzielenia się ze Wspólnoty spółdzielnia ma obowiązek niezwłocznego rozliczenia z właścicielami wyodrębnionych lokali tzw. funduszu remontowego. Musi to zrobić na podstawie zewidencjonowanych wpływów i wydatków . Dotyczy to wszystkich Wspólnot powstałych po 5 lutego 2015 a więc od momentu gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż członek rozstający się ze spółdzielnią ma jednak prawo do zwrotu niewykorzystanych funduszy remontowych przypadających na jego część współwłasności nieruchomości.

Znowelizowane zapisy uniemożliwią też wykorzystywanie zgromadzonych na remonty środków na inne cele np. spłaty długów spółdzielni, co niestety się zdarzało.

Zarząd postawionej w stan upadłości SM Śródmieście w Łodzi zgłosił w propozycjach układowych sądowi, iż zamierza spłacić wierzycieli właśnie z funduszu remontowego i eksploatacyjnego. A niezorientowana w prawie spółdzielczym sędzia komisarz bez zastrzeżenia zaakceptowała taką propozycję !

W nowej sytuacji, gdy wpływy i wydatki na funduszu remontowym muszą być rozliczane w cyklu obrachunkowym, (1 rok) realizacja zawartego niedawno układu SM Śródmieście w Łodzi z wierzycielami staje pod znakiem zapytania. W ciągu ostatnich 2 lat wydzieliło się bowiem z tej spółdzielni kilka Wspólnot, które czekają na rozliczenie.

Prawo głosu

Poprawie ulegnie też zarządzanie nieruchomością – od tej pory spółdzielnia ma obowiązek uzgadniania wysokości opłat w budynkach, w których są wyodrębnione lokale z ich właścicielami.

W takich przypadkach konieczne jest zwołanie zebrania i uzyskania zgody właścicieli mieszkań na dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd.

Spółdzielnia ma też obowiązek poinformowania w ciągu 14 dni na piśmie wszystkich właścicieli lokali o wydzieleniu się ostatniego z nich. Do tej pory takie dane pozostawały tajemnicą spółdzielni.

Uwłaszczenia dawnych mieszkań zakładowych

Odblokowaniu ulegnie proces uwłaszczenie najemców w spółdzielniach, które przejęły nieodpłatnie mieszkania zakładowe. Po zwrocie dokonanych przez spółdzielnię nakładów na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal, pokryciu  kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i wynagrodzenia notariusza w związku z zawarciem umowy własność lokalu będzie na nich przeniesiona W taki wypadku wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców, nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu. Na poczet należności zaliczona będzie też kaucja mieszkaniowa (zwaloryzowana).

Koniec państwa w państwie

Do tej pory działania prezesów oceniali … inni prezesi .

Teraz lustratorem nie może być prezes, członek władz innej spółdzielni, jej księgowy czy radca prawny. Nowe przepisy to szansa na zlikwidowanie republiki kolesiów w spółdzielniach mieszkaniowych.

Ustawodawca określił też zakres działania komorników wypadku bankructwa spółdzielni. Nie będą oni już mogli egzekwować zadłużenia z bieżących opłat wnoszonych przez mieszkańców chyba, że egzekwowana wierzytelność jest długiem, który miał być zaspokojony z tych środków.

Jest nadzieja

Nie mam wątpliwości, że wprowadzone zmiany nie wyczerpują wszystkich potrzeb spółdzielców. Ale stanowią dobry początek. Znowelizowana ustawa czeka teraz na podpis Prezydenta. I choć lobbujący prezesi przy pomocy starych sztuczek usiłują ją jeszcze storpedować, wierzę, iż Pan Prezydent przedłoży dobro 14 mln mieszkańców spółdzielni nad partykularne interesy zorganizowanej grupy prezesów od lat ich krzywdzących. Wszyscy na to czekamy !

 Powyższy tekst ukazał się  na łamach gazety Obywatelskiej ( nr 146 dostępny w kioskach na  )