Hipoteki a upadłość likwidacyjna spółdzielni mieszkaniowej
W przypadkach upadłości likwidacyjnej, albo likwidacji spółdzielni kończy swój byt dotychczas funkcjonujący podmiot. A co za tym idzie wierzyciele takiej likwidowanej spółdzielni nie mogą już dochodzić swoich roszczeń, bo nie mają od kogo.
Spłatą należności wobec wierzycieli w zależności od formy zajmuje się albo syndyk (upadłość likwidacyjna), albo likwidator (likwidacja sensu stricto). Jeden i drugi tryb są to sytuacje szczególne unormowane albo w Prawie upadłościowym i naprawczym lub w Prawie spółdzielczym.
Jak wiadomo najlepsza sytuacja jest spółdzielców którzy mają ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ – dla nich nic się nie zmienia, co najwyżej mają dylemat czy tworzyć wspólnotę, czy może pomyśleć o małej spółdzielni.
Najgorzej mają spółdzielcy, którzy posiadają LOKATORSKIE PRAWO SPÓŁDZIELCZE – dla nich idealną sytuacją jest nabycie całej spółdzielni lub jej części przez inną spółdzielnie wtedy można powiedzieć, że nic się nie zmieni. Jednak sprzedaż jakiemukolwiek innemu podmiotowi dla tego typu spółdzielców oznacza zamianę ich lokatorskiego prawa do lokalu w umowę najmu.
Warto tu dodać, że w spółdzielniach, które już istnieją od lat lokatorskie prawo do lokalu bardzo rzadko wiąże się z niespłaconymi kosztami wybudowania mieszkania, częściej są to przyczyny formalno-prawne np. brak możliwości stawienia się u notariusza obojga małżonków (na których kiedyś był przydział) czy inne sytuacje życiowe.
Największą grupą stanowią zaś spółdzielcy posiadające WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU. To konstrukcja stanowiąca rodzaj fikcji prawnej, z jednej strony wiadomo, że właścicielem mieszkania jest członek spółdzielni, ale z drugiej strony w księgach wieczystych budynku widnieje informacja, że właścicielem jest SPÓŁDZIELNIA. Zatem taki spółdzielca nie musi być zawiadamiany o zmianie w treści księgi wieczystej, o toczących się postępowaniach administracyjnych w których właściciel miałby status strony. Jednak w przypadku likwidacji spółdzielni gdy nabywcą jest inna spółdzielnia też nic się nie zmienia, a gdy kupuje inny podmiot to własnościowe prawo do lokalu przekształca się w odrębną własność.
Tyle mówi o tym prawo.
Jednak jest też niepokojąca praktyka.
Głośna dość sprawa Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie (nagłośniona choćby artykułem Rugi spółdzielcze autorstwa prof. Ewy Łętowskiej) rzuca dodatkowe światło na sytuację w przypadku likwidowania spółdzielni (lub jej upadłości likwidacyjnej). W tym przypadku doszło do prób ustanawiania tzw hipoteki łącznej po sprzedaży części majątku spółdzielni.
Jakikolwiek składnik majątkowy sprzedawany przez syndyka lub likwidatora jest traktowany jak rzeczy nabyte w wyniku egzekucji – nabywa się do nich prawa, a przedmioty nabyte są wolne od jakichkolwiek obciążeń.
Zatem przy sprzedaży części spółdzielni np. bloku z obciążoną hipoteką nabywca kupuje blok bez obciążenia hipotecznego. W przypadku wspomnianej spółdzielni nastąpiła próba utworzenia tzw. hipoteki łącznej czyli obciążenia istniejących jednostkowych hipotek mieszkań w tych budynkach dotychczasowym obciążeniem hipotecznym. Ponieważ w przypadku lokali wyodrębnionych wymagana jest zgoda właściciela to zabieg ten dotyczył pozostałych mieszkań. Co gorsza mimo oczywistych głosów ze środowiska prawniczego, że to niedopuszczalna praktyka, jednak pojawiły się wyroki Sądu Najwyższego sankcjonujące tego typu zdarzenia (postanowienia z dnia 27 lutego 2014 r. o sygn. akt II CSK 349/13, II CSK 353/13, II CSK 357/13 oraz postanowienia z dnia 26 czerwca 2014 r. o sygn. akt II CSK 541/13, II CSK 543/13 i II CSK 550/13).
Jest to bardzo niepokojąca tendencja, gdyż zasadniczo narusza całą konstrukcję podmiotów jakimi są spółdzielnie, w których członkowie odpowiadają za długi tych podmiotów tylko do wysokości swoich udziałów (wkładów). W tym przypadku za pomocą postępowań wieczysto-księgowych próbuje się obejść tą naczelną zasadę jaką rządzą się wszystkie spółdzielnie.
W związku z ta sytuacją tj próbą złamania i obejścia przepisów prawa na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich podjęto przeciwdziałanie tej sytuacji.
Zaawansowane są przygotowania projektu rządowego przepisów doprecyzowujących te kwestie. Sprawę monitorujemy na bieżąco.
Trzeba mieć świadomość, że przyzwolenie na takie obchodzenie prawa stanowiłoby furtkę do uporczywego krzywdzenia ludzi i łamania praw spółdzielców- nie możemy do tego dopuścić.